??对于厦门领跌的市场行情,多名业内人士指出,过去房企拿高价地以时间换空间的可能性变小了。

??厦门楼市行情,撕开了二线城市房价地价回落的一道口子。随着厦门地价腰斩的消息传出,厦门楼市行情被推到风口浪尖。

??事实是,今年以来,厦门一、二手房房价均价下跌在30%左右。地价相应也开始下跌,来自厦门克而瑞研究中心的数据显示,2018年以来厦门平均楼面价为2.18万元/平方米,相比2017年下降近20%,与2016年的峰值相比,下降约30%。

??对于厦门领跌的市场行情,多名业内人士指出,厦门房价去年涨幅全国领先,房价下跌进而传导到地价下跌;另一方面,过去房企拿高价地以时间换空间的可能性变小了。

??今年年初,来自第三方机构数据统计,2017年厦门房价涨幅以16.9%位居全球第五。一名房企人士透露,厦门在2017年涨幅确实过大,同一个项目年初卖2.3万、2.4万元/平方米,到年底尽管政府限价,房价还是上涨到3.7万,甚至4万元/平方米。

??上海中原市场分析师卢文曦指出,全国楼市整体在降温,厦门房价回调趋于合理。厦门房价下跌表现在两大方面:岛内两大区出现价格震荡;但岛外一些区跌幅就比较明显了,比如翔安区,去年下半年达到3万多元/平方米,但今年跌到1.5万元-1.6万元/平方米。“在市场受到压力的时候,外围区域房价不抗跌是共同现象”。

??多名房企人士则指出,厦门仅仅是撕开了这一轮房价上涨最后行情的一道口子,后续还会有城市出现类似情况,下半年或打开房企拿地窗口。一个事实是,多家房企表态厦门或者国内部分城市拿地机会已出现,目前在频繁看地。

??融侨集团首席品牌营销官张岩透露,房企在厦门的布局也是理性所为,并非硬扛,政府也不允许捂盘惜售。今年房企的资金成本高了,普遍10%以上,成本与涨幅是逆向的,所以房企打折出售的概率也会较高。

??房价地价双双下跌

??记者查询相关部门数据获悉,从一手房来看,2018年前7个月全市住宅均价40201元/平方米,同比上涨16.3%。也就是说哪怕现在厦门市场下行,但其实一手房价比去年还是要高的。因为早期的价格都受到政府的严格限制,近期政府对高价项目的备案放松了一些。

??如果从二手房来看,7月,厦门链家二手房成交价为40590元/平方米,相比去年9月46150元,下跌12%。如果与2017年2季度的市场最高峰相比,全市跌幅在15%-20%。一名房企人士指出,厦门投资客占比较大,当市场回调时,这些高杠杆操作的投资客就会往外抛售,早期的投资客杠杆过高,现在急于抛售,所以会出现个别单价下跌万元的案例。但相对泡沫挤出还是赚了。

??“厦门房价完全是由地价支撑的。”三盛地产品牌营销总经理朱黎民分析认为,厦门成为全国领跌风向标,原因之一在于厦门岛内各个区域的土地出让价格,业内都非常关注。全国房价会有一个筑底的过程,但不会悬崖式下跌。

??从表象上来说,7月份翔安一场土拍,由金地、华润、厦门国贸(7.120,0.10, 1.42%)联合体以1.89万元/平方米的楼面价摘得地块,溢价率仅5%,相比2016年上述翔安地块楼面价拍到3.8万元/平方米,地价确实近乎折半。但厦门业内人士指出,首先,这个地是多家开发商和谐拿地;其次,这个地块拿地的前提是在政府严格控制下的限售价,进行倒推测算的楼面价,而早期的地块当时并未限价,开发商对未来的价格是有较高的预期的,而且因为容积率低,地块大,可以做高低配,有更高的利润空间,所以早期开发商才敢拿地;第三,这次土拍地块小,要求一次性拿证,不可以做复式产品,各方面属性均比早期地王要差。所以严格来说,楼面价相比早期确实有下降,但并不是真正意思上的腰斩。

??对于厦门地价的明显下滑,卢文曦认为,当前调控基调为稳房价、稳地价、稳预期,所以投放土地不太会是标杆性或者标杆区域,一旦出现热销对巩固调控预期不利。

??卢文曦强调称,以前房企拿了高价地还可以“以时间换空间”,拉长销售周期,结果是导致账面存货较多。当前资金压力不断考验房企,2017年强调高周转的房企太多,净资产负债率80%以上是普遍现象。双重压力之下,房企现在很难再用时间去换取溢价空间,高价地面临亏本的风险还是很大的。

??卢文曦指出,这一波地价下跌表明,由于调控,房企之前测算的房价上涨周期变慢,拿地到销售周期内的房价涨幅不足以支撑成本。以厦门2016年土地溢价与2015年相比,上涨幅度较大,这表明2016年的地块去化需要高房价支撑。

??一个案例是,厦门周边的漳州有一个旅游地产项目,开发商初期将会给到代理机构10%的佣金,但业内人士测算其利润还不到10%,“就是为了储客,储备多一些原始一手客户,然后通过老带新加速去化。”上述业内人士透露。

??记者采访的多家厦门房企认为,土地价格的属性对比非常复杂,因为土地不可能一模一样。但厦门好的是对比时间刚好集中在2018年7月2日,成交的几块地,和2016年8月26日成交的几块地。

??此前其他媒体提及的地价“腰斩”出现在2016年8月26日,对比2018年7月2日。楼面价从之前的3.2万-3.8万平方米,降低到了1.7万-1.9万平方米之间。2018年出让的地块容积率达到了3,而在2016年出让的地王地块容积率是2.5左右。

??高价地去化受限

??同策研究院统计的数据显示,2015年至今,销售面积进入厦门30强的房企中,有10家是总部在厦门的房企,外来房企在厦门的优势并不明显。而就在2016年8月厦门地价创新高之后,9月便出台了限购政策。

??实际上,综合同策研究院与上海中原的统计数据显示,2015年,厦门土地拍卖溢价率保持在26%-76%之间。到了2016年,或许外来房企进入厦门积极性增加,土拍溢价率超过100%的地块就有8幅。这些高价地均没有捂盘惜售的倾向。记者翻查公开资料发现,厦门在2016年8月出让的三幅土地创下单价峰值,其中融侨地块已进入开发周期,并将于年底开售,融侨方面已透露会采取促销策略;融创地块项目预售起价3.9万元/平方米;IOI(厦门)置业有限公司地块项目仅披露了规划图。

??以融创东南府为例,该项目现在最新的高层价格是38500元/平方米(带3000元的精装)。业内人士指出,如果以表象来看,这个地确实是挥泪大甩卖,但实际来看,融创仅有2栋高层,其余是10多栋洋房,之前的洋房卖到55000元/平方米,以这个价格测算洋房不是亏的,反而略赚;政府高层预售证只给到38500元/㎡,这个情况与南京非常类似,政府不管成本、地价等方面的因素,仅以调控的目标出发,对项目发预售证。值得一提的是,以楼面价当销售价进行销售的,厦门目前仅有融创一家,其它开发商还在坚持。

??从2015年至今,厦门地价一直攀升,其中以2016年到达一个峰值。在2016年8月26日的一场翔安土拍中,融侨集团以3.8万元/平方米的楼面价创造了厦门地价单价新高,此后的2017年5月,融信、禹洲地产、保利地产(11.530, 0.82, 7.66%)在同安拿下三幅土地,楼面价都在3.1万元/平方米左右。

??目前融侨这幅高价地还未入市,并且该公司在2017年12月又以2.5万元/平方米的楼面价获取集美区一幅地块。8月9日,张岩接受21世纪经济报道记者采访时表示,厦门市场确实在整体下行,但整体的量也比较多,大部分开发商会采取打折销售,会做一个与市场持平的去化量,“亏了就认了,在别的项目上赚回来,因为也不是只有一个项目”。

??绷紧的资金链

??房企净资产负债率普遍在70%到80%。高价地销售去化成问题等背景下,房企无法等待最佳销售时机。地价出现下调,有房企已经伺机进行新一轮布局,比如万科、旭辉。

??由财汇大数据终端提供的数据显示,100多家A股上市房企中,2017年的净资产负债率高企,万科A524.27%,保利地产340.12%,绿地控股(6.230, 0.11, 1.80%)807.99%,中南建设(5.600, 0.08,1.45%)954.35%。在已发布2018年中报的9家企业中,净资产负债率超过400%的有3家。分别为中洲控股(16.700, -0.15, -0.89%)485.98%,广宇发展(9.180, 0.17, 1.89%)569.42%,合肥城建(10.370, 0.03,0.29%)527.47%。中原地产首席分析师张大伟分析指出,冲刺规模的时候,多房企出现“钱荒”,联合拿地或将成为部分房企的主要竞拍方式。

??张岩认为,房地产行业唯一不变的就是变化,企业每一年的策略都不一样。比如去年,房企大部分追求高周转、规模,再往前一年,不少房企主打做小镇的策略;市场对房企的要求就是思想转化快。“去年很多企业就是背负高负债,今年可能连发工资都困难”。

??据21世纪经济报道记者不完全统计,目前还未进入厦门市场的房企包括绿地、华夏、华侨城、雅居乐、新城、越秀、合景泰富、正荣等。据了解,这些房企近期在厦门、漳州等地看地的不在少数。