??下半年,房企普遍面临偿债与资金压力,加快销售资金回笼,现金为王,成为房企生存发展的关键。

??在调控重压、融资收紧下,7月房企的销售依然处于高位,龙头房企尤甚。

??中原地产研究中心数据显示,已公布7月业绩的32家房企单月销售额3328亿元,同比2017年上涨46.3%,其中碧桂园销售490亿,仍然领先。

??前7月,这32家房企的销售金额达到了25373亿,同比上涨幅度高达37%。

??房企的盈利预期也非常乐观,超过50家上市房企上半年利润及业绩预告显示,利润上涨的企业达到了80%以上。

??这也是7月末中央政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”的市场背景,8月份开始,从中央到部委到地方,调控进入了深水区。

??拉长了时间来看,销售和业绩飘红的背后,前华远地产(2.540, 0.04,1.60%)董事长任志强指出,2018年是房企2015-2016年高额借款后的第一个偿债高峰,偿还总额将达3300亿。

??下半年,房企普遍面临偿债与资金压力,加快销售资金回笼,现金为王,成为房企生存发展的关键。

??业绩繁荣

??7月至今,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录。中原地产统计,合计超过60城市发布超过70次各类型调控政策;前7月,累计调控次数260次,同比上涨80%。

??即使在如此严厉的调控之下,主流房企依然实现了突破历史新高的销售。据克而瑞统计,2018年前7月,百强房企销售额已达到5.35万亿元,同比增长39.4%,增速较上半年提高2.5个百分点。

??其中碧桂园依旧领跑,以4614.9亿位居第一,万科、恒大紧随其后,分别为3502.8亿元、3446.8亿元;保利、融创均突破2000亿元大关,分别为2431.2亿元、2253.0亿元;跻身千亿的房企也多达10家,高于去年同期的8家。

??克而瑞指出,就7月单月来看,百强房企销售额达到7642亿元,同比增长 57.7%,虽环比下降 31.5%,但销售额与1-6月均值基本持平。

??其中,碧桂园、万科和恒大单月销售均突破400亿,分别为490.0亿元、451.4亿元、406.6亿元。

??第二梯队的融创明显加快节奏,单月销售338.7亿元,排名第四,保利地产(11.530, 0.82, 7.66%)单月销售278.08亿元,位列第五;单月突破百亿的还有新城控股(24.520, 1.15, 4.92%)、龙湖、中南建设(5.600, 0.08,1.45%)等十余家房企。

??相较去年同期,Top3房企7月单月同比增长8.3%,Top10、Top20及Top 50房企单月同比增速分别达到38.9%、43.4%和57.7%。

??但房企之间出现了分化。有10家房企涨幅超过50%,8家涨幅在40%-50%之间。

??其中恒大脚步明显放缓,销售额下降了7.9%,碧桂园则基本维持同一水平,小幅上涨8.9%,而万科小步快走,上涨26.9%。融创则同比上涨53.7%,保利更同比增长67.9%,金茂同比增长了115%。

??中信建投(8.580, 0.13, 1.54%)证券分析师陈慎认为,这是由于去年同期基数较低导致,同时也可看出,中型房企增速弹性明显优于大型房企。

??中原地产则指出,房企销售分化的趋势在2018年下半年会更加明显。

??值得注意的是,环比来看,此前市场普遍担心,6月份房企在半年度业绩驱动下加速推盘,或透支7月部分的购房需求。这种担心不无道理,从7月份的数据可以看出,调控的影响已经显现。

??如碧桂园、恒大、万科三者销售额较6月均有下跌,分别为37.0%、31.2%、18.8%,碧桂园降幅最大;第二梯队的融创环比下降25.8%,保利环比下降53.8%;此外同比增长最高的金茂,也较6月份大幅下降52.4%。

??整体来看,Top3、Top10、Top20以及Top50的销售额环比均明显下降,分别下跌29.5%、34.4%、34.4% 和33.4%。

??另据中信建投证券统计,7月份,51个重点城市的成交数据,环比增速也下降了3.7%。

??从趋势来看,中原认为,下半年30大城市开启楼市调控严打模式,但调控效果将主要体现在三四线城市涨幅放缓,以及中小房企销售压力加大。

??不过,广州一位大型房企内部人士指出,受碧桂园近期工程事故影响,房企的高周转模式风险显露,业主维权比例上升,不排除部分大型房企在下半年的销售将明显放缓。

??偿债高峰已至

??销售繁荣的另一面也有隐忧,下半年房企面临较高的偿债与资金压力。

??海通证券(8.850, 0.15, 1.72%)统计显示,2018年年初至6月初,地产信用债偿还量已达1058亿元,超过2017年全年(699亿元)。假设回售行权总量中的40%需要在当期偿还,则预计2018-2021年需偿还的地产债分别为3720亿元、4264亿元、4467亿元、4971亿元。其中2018年下半年仍需偿付逾2000亿元。

??除了信用债,就整体债务而言,任志强曾估算,2018年房地产行业将迎来一个还债高峰,达到3300亿。

??川财证券认为,今年信用债违约事件频发,导致市场需求下降,下半年地产债到期规模较大,到期债券接续存在较大的障碍。

??此外,因为低资质主体偿还量占比高于行业平均水平,而交易所却并未降低地产债的发行要求,再结合今年以来楼市景气度下降等因素,房地产行业出现违约债券的可能性较高。

??一边是偿债压力加大,一边是房企的融资环境持续变差。保利地产研究院指出,近期监管层仍释放“严控地产杠杆”信号,下半年房企融资端难有大改善。

??房企的销售也不容乐观,“当下的调控政策收紧市场成交,通过提高银行贷款门槛、提高首付比例、增加刚性住房要求等手段,让市场有价无量”。安信证券投资顾问祁泽金说。

??“有价无量”下买卖的人少,市场会横盘一段时间。比如部分城市在限价政策下二手房价格比新房高,但二手房卖不出去,价格也不会下降。

??祁泽金还分析,下半年房贷利率会继续上升,入市成本提高会影响购房者的决心,进而影响销售。

??美联物业总监何倩茹认为,受限价政策的影响,很多开发商新盘捂了一两年,但到今年下半年,由于资金链紧张,会有较多开发商选择推盘。

??据深圳市规土委数据,7月深圳有9个项目入市,8月将上升到20个。易居研究院总监严跃进也认为,下半年房企会积极推盘,不排除部分房企会进行降价。

??国泰君安(14.590, 0.38, 2.67%)证券分析师谢皓宇指出,随着政治局会议对房价调控的重申,房企与政府的博弈告一段落,融资端没有边际放松的预期,因此三季度能看到供给的加大换取现金流和偿债。

??“房地产市场如果遭遇资金链断裂,会倒逼房企以价换量。”祁泽金称。

??保利地产研究院提醒,今年房企“现金流”管理尤为重要,企业应以现金为王、加速回笼资金,确保财务稳健,以应对行业的调整风险。