:【地产札记】什么决定房价?

地产札记   2017-12-07 12:00:19

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三年前怀抱梦想投笔下海,对于研究,始终追求理性严谨;对于社会,始终牢记责任;对于市场,始终心怀敬畏谦虚。那些未能打败你的,都将使你更强大。—— 任泽平

??文/ AG

??12月4日,知名经济分析师任泽平入职恒大集团,担任恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长。

??任泽平在此前担任方正证券首席经济学家期间曾先后提出“新5%比旧8%好”“5000点不是梦” “一线房价翻一倍”“经济L型”“新周期”等预测,均成功应验,被称为“网红预言帝”。

??而这次让他再次火起来的不是他的神预言,而是他入职恒大后高达125万的月薪。

??看完任泽平的工资,已经被贫穷限制想象力的网友纷纷表示:

??@期市小妖:原来马云说的月薪一两百万生活很快乐的人就是这样的。

??@全是电影台词:月薪比我的欢乐豆还多……

??@yes天外飞星:把工资都公布出来了他还怎么藏私房钱啊哈哈哈哈!

??对于为何聘用任泽平,恒大表示十九大报告中强调,要加强中国特色新型智库建设。腾讯、阿里等各大企业都设有相应研究机构,对国家宏观政策进行系统化研究。此次恒大聘请经济学家任泽平牵头成立研究院,相信将助推企业更加健康快速发展。用网友的话来说:“智库是无价的。”

??正因为如此,他的一份关于2018年的房地产预测的PPT也在朋友圈疯狂传播。

??什么决定房价?

??“长期看人口,中期看土地,短期看金融。”

??任泽平的PPT中认为,判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价必定是涨的。

??“人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。”

??对于“中期看土地”,他表示如果这一个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价就会大涨。

??而短期看金融,他认为,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价就会暴涨。

??当中,任泽平还拿北京、上海和东京、首尔来做比较,从中得出“人口还有很大增长潜力、城市规划和轨道交通有待提升”的结论。

??“东京圈3700万人,人均轨道交通里程是北京的4倍,我们的城市规划太简单粗暴了,车多了限号,人多了控制人,问题的关键是完善城市规划。”

??任泽平认为,长期以来,在“空置大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化思路指导下,人口向大都市圈聚集,但土地供给向三四线城市倾斜,人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供给错配,这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。

??对于目前各种限购限售加码以及房贷利率上浮的情况,任泽平提出了不太乐观的看法。

??他表示,每次限购限贷限制土地供给都是为下一次报复性上涨埋下伏笔。未来关键在长效机制,包括大都市圈战略,人地挂钩,增加人口流入地区的供给,租赁房。

??“历次房地产盘末走向疯狂无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激,但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。”

??“预言帝”对2018的预测会否再次应验?

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